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1H08 净利润同比增长461%，EPS0.73 元，符合预期
公司今日公布中报，2008 年1-6 月份，公司实现营业收入20.26 亿元、营业利润7.35 亿元、净利润5.48 亿元，同比分别增
长148.4%、400.3%和460.8%。扣除非经常性损益后净利润同比增长735%，与公司此前预告的600%-800%一致。其中2 季度
公司业绩增长加速明显，当季实现营业收入和净利润分别为14.4 亿元和4.4 亿元，占上半年总额的71%和79%。1H08 公司实现
每股收益 0.73 元，符合我们的预期。公司利润分配预案为：每10 股送9 股，派现1 元（含税）。
注入项目拉动业绩增长，盈利能力显著提高
1H08 公司收入、利润比上年同期均有大幅增长，主要原因是浦东公司84%股权注入和确认销售收入面积、平均销售价格均有
较大幅度增长，1-6 月份浦东公司实现净利润1.93 亿元，主要来自于威尼斯水城，该项目建筑面积454 万平方米，注入之后剩余
可售面积420 万平米，将是公司近几年业绩的重要来源。1H08 公司净利润增长明显快于收入增长，主要得益于费用率控制得当以
及所得税率的降低，1H08 公司三项费用率仅为3%，比去年同期的10.3%显著下降。随着注入项目收益的体现，公司主营业务盈
利能力也有较大增长，房地产开发业务毛利率达53.12%，比上年同期上升24 个百分点，净资产收益率达到了33%，比去年同期
上升23 个百分点，比一季度也上升了21 个百分点。
公司项目储备充足，增发实施将进一步缓解资金压力
公司第一次增发注入浦东公司股权已经实施，第二次拟向其他特定投资者非公开发行不超过1.97 亿股，预计募集现金在30 亿
元以上，主要用于投资开发威尼斯水城三期、浦东大厦、天润城四期和无锡项目。1H08 公司资产负债率为71.3%，比一季度略微
下降3 个百分点，增发募集资金到位后，公司资金压力将进一步缓解，并为未来项目的开发和资源获取提供支持。
4 月底，公司获得吉林天润城约47 万平方米的项目土地，预计8 月还将获得89 公顷，剩余约450 万平方米将于明年取得。
此外，大股东未来仍有将南京佛手湖项目注入公司的计划。公司目前拥有土地项目储备将达到1400 万平方米（含吉林部分尚未取
得土地证地块），足以维持未来5 年左右的开发需要。
开发模式独特，目标市场未来上升空间较大
公司坚持深耕南京、立足江苏和布局全国区域战略，目标市场选择主要为沿江沿海的二三线潜力城市的城市近郊；产品以大盘
社区开发为主，以高端产品提升品牌为辅。通过参与城市改造获取低成本土地，复制大盘社区开发模式，并通过商业配套实现项目
增值。目前主要在售项目南京天润城、威尼斯水城以及天华硅谷都位于南京江北地区，由于历史原因，该地区发展停滞后于江南地
区，房价在4000-5000 之间，比一江之隔江南低3000 元左右。目前南京市政发展规划已经由“背靠长江”改变为“拥抱长江”，
江北地区的发展得到了更大的重视，未来随着地铁、过江隧道、大桥等交通条件的改善，该地区的房地产市场仍有比较大的上升空
间。此外，公司在吉林、无锡等地的项目也都位于城市核心区域或未来的生活中心区，发展前景同样可期。
维持“推荐”投资评级
我们认为，公司参与城市片区改造的大盘开发模式具有较强的可复制性和排他性，公司将受益于土地和房产的多元增值，按照
公司现有及未来项目开发规划，我们维持“公司业绩将实现跨越式增长”的判断，预计2008-2010 年净利润复合增长将超过100%；
按照增发后股本，未来3 年EPS 分别为1.53 元、2.45 元和3.72 元，目前股价对应动态PE 分别为13.6、8.5 和5.6 倍，我们维持
公司“推荐”的投资评级。