我们参加了公司的股东大会，并实地调研了公司部分项目。
点评：
房地产部分:
完成整体上市后，公司的权益土地储备面积可以从289 万平米增加到559 万平米，此外华侨城集团
还拥有约60 万平米的土地储备，今后也将依托上市公司进行开发。伴随酒店资产注入上市公司，华侨城
今后在“旅游+地产”模式之外，还将拥有“酒店+地产”这一新兴模式，进一步增强公司项目拓展能力。
公司05 年起就严格计提了土地增值税，近期就土地增值税清算问题与深圳市税务机构进行了频繁和
深入的沟通，预计可能采取以销售额的一定比例进行清算的方式。
08 年以来，公司房地产销售形势还不错，上半年公司超额完成了收入和利润计划。受地震影响，成
都项目将推迟一个月，到7 月底开盘，但由于项目以低密度为主，且品质较好，目前储客情况很好，公
司预计项目推出后将成为市场热点。预计08 年成都项目推盘15 万平米，争取部分结算。
08 年主要结算项目包括波托菲诺4、5 期，曦城、东部华侨城、北京华侨城等项目。房地产业务净利
润15.2 亿，NAV 为11.7 元。假设增发9 亿股，全面摊薄后地产业务08、09 年的EPS 为0.43 元、0.60
元。
旅游业务部分:
本次注入主要是从酒店业务方面完善了公司的旅游产业链。注入的三家高星级酒店（2 家五星级，1
家四星级，均在华侨城旅游度假区内）与国际酒店管理集团洲际、假日等合作，均有较好的盈利能力；
预计08 年正常情况下，三家酒店的净利将在9500 万左右。“城市客栈”现有20 家门店，集中在珠三角
地区，尚在投资扩张期，未有利润贡献。
公司对酒店模块的发展思路，是充分借助房地产和景区开发优势，减低高星级酒店的建设成本、前
期财务费用等，保证高星级主题酒店能够快速进入稳定盈利期。集团考虑将“地产＋酒店”作为未来的
一种开发模式，与“旅游地产”对等。我们认为这种模式与目前华天酒店正在进行的项目有一定相似性。
公司的核心竞争力仍在于独特的主题旅游开发模式。参考各公司2007 年业绩，注入完成后，来自酒
店、旅游的收入占比约为25％左右，旅游地产销售收入占比约为54％，旅游地产主业更为突出。
预计旅游业务（含酒店）08 年、09 年将分别实现净利2.65 亿元、2.98 亿元；假设增发9 亿股，全面摊薄后对应08、09 年EPS 分别为0.075 元和0.085 元。
其他部分：
除了旅游地产和主题公园、酒店业务，华控收购香港华侨城后，公司还将增加一块“纸盒业务”。该
业务07 年实现7.4 亿元收入、935 万净利。纸盒业务是集团公司的传统业务，收购香港公司也是为华控
未来从多个资本市场融资做好准备。该业务未来将稳定经营，增长空间较小。
我们预计，华侨城收购完成后，08 年、09 年全面摊薄后的每股收益合计为0.51 元、0.69 元。考虑
到公司治理结构相对完善、管理层激励的细则即将出台、目前地产项目储备较多，给予“推荐”评级。